La rentabilité de l’actif farmland

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La rentabilité de l’actif farmland

Private equity dans l’agriculture danoise
Blue Harvest. La libéralisation du marché agricole danois offre des opportunités d’achat aux investisseurs étrangers.

L’agriculture danoise se situe au premier rang européen en terme de valeur ajoutée nette par ferme, selon le rapport de l’UE Farm Economics 2012. Depuis trois ans, le gouvernement a liberalisé ce secteur et ouvert la possibilité aux non-Danois d’acquérir une ferme au Danemark, tant que cette dernière reste cultivée selon la réglementation du pays et en collaboration avec un fermier local. Le prix du terrain agricole ayant chuté de 40 à 50% depuis le pic de 2008, il se trouve désormais au niveau de 2006. Les terres danoises s’échangent aujourd’hui autour de 16.000 euros l’hectare, contre 24.900 aux Royaume-Uni ou 18.900 dans la corn belt aux Etats-Unis. Le rendement direct attendu peut être entre 3 et 7% selon le cas, sans tenir compte de l’appréciation du prix des terres arables à un horizon de 5 à 8 ans, soit un IRR entre 7% and 12%.

Jens Ohnemus, CEO de Blue Harvest, explique cet actif farmland qui représente un investissement décorrélé des indices boursiers et une protection contre l’inflation.

Les derniers changements législatifs ont ouvert aux étrangers la possibilité d’acquérir des fermes au Danemark. C’était déjà le cas au Royaume-Uni notamment où les prix des fermes ont fortement augmenté. Quels sont les avantages du Danemark pour un investisseur private equity?

Le marché danois est comparable à celui des UK, qui est un marché dit “mature”. Cependant, le Danemark bénéficie actuellement d’une fenêtre d’opportunité. En effet, les banques danoises ont connu une crise locale du crédit en 2008. De nombreux fermiers ont été contraints de vendre leur exploitation alors que celle-ci était rentable. Ceci a entraîné une chute des prix des exploitations agricoles qui devrait être ponctuelle.

Le farmland est un bien très recherché par les investisseurs Private Equity car ces structures sont transparentes, et les risques bien maîtrisés. Si la ferme est déjà exploitée lors de l’achat, elle peut être rentable dès la première année d’investissement, ce qui n’est pas le cas de tous les investissements private equity.

Le facteur de rareté est également important et à prendre en compte sur le long terme au vue des prévisions démographiques generales et des nécessaires investissements dans le monde agricole.

Selon le dernier rapport de la FAO, la production agricole devra augmenter de 70% d’ici 2050. Nourrir les 9,6 milliards d’habitants représente l’un des plus grands défis que l’humanité devra relever ces prochaines années. Au Danemark, plus de 60% du territoire est consacré à l’agriculture. Exportateur net – de céréales, de produits laitiers et de viande de porc -, ce pays pourrait aujourd’hui nourrir quatre fois sa population, soit 20 millions d’habitants.


Le Danemark fait partie des rares pays à atteindre, voire dépasser les critères du protocole de Kyoto: 25% de l’énergie produite à partir des énergies renouvellables.
En quoi le Danish farmland répond aux critères d’investissement durable, un argument qui séduit l’investisseur institutionnel?

En effet, les énergies renouvelables (vent, soleil, biomasse) sont le point fort du Danemark. De nombreuses fermes ont désormais leur système de production énergétique “verte”. Ces dispositifs sont durables mais également rentables sans pour autant prendre la place des cultures. Dans ce sens, Blue Harvest respecte les principes de développement durable (PRI – Principles for Responsible Investment) préconisés par l’ONU.

Comment valorisez-vous cet actif ?

Une ferme bien gérée prendra toujours de la valeur. Le choix des fermes est très important, son historique, quels ont été les choix faits par les agriculteurs… pour conserver la valeur de la terre et améliorer le bien. Une analyse très fine de la situation est importante car la qualité du sol ne peut être améliorée que sur le très long terme dans le cas d’une ferme qui a été mal cultivée. Par contre, si une ferme est bien cultivée, mais moyennement gérée sur le plan administratif, une reprise en main de ce type de bien peut être très bénéfique pour l’investisseur.

La technologie “dans les règles de l’art” est aussi un des critères les plus importants de valorisation d’une ferme. Désormais la technologie fait partie intégrante des facteurs de rendement. Enfin, les possibilités de réduction des coûts peuvent être envisagées en trouvant des synergies au sein de la communauté agricole : machinerie, équipement, entretien peuvent être mutualisés et permettre des économies d’échelle importantes.

Quelles sont les étapes majeures de votre processus d’investissement? A combien s’élève le ticket d’entrée?

Nos investisseurs – les fonds de private equity, les institutionnels, les individuels – ont accès à un investissement direct en tant que propiétaires de leur ferme. Blue Harvest – membre du board de supervision des fermiers – est le manager du projet et gère l’acquisition ainsi que les négociations avec les banques ou institutions de crédits. La valeur d’une ferme oscille entre deux et 25 millions de CHF, selon la taille du terrain (entre 100 et 500 hectares), avec un ticket d’entrée à deux millions.

Combien de fermes proposez-vous actuellement ?

Nous avons actuellement 12 fermes et deux forêts dans le pipeline, pour une valeur de 150 millions CHF. Notre équipe Blue Harvest au Danemark est en recherche et négociation permanentes avec fermiers locaux, banquiers, et avocats selon des demandes de nos clients.

Auteur : Elsa Floret, L’Agefi SA

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L'Agefi - 25 juin 2014 .
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By | 2017-07-07T11:06:58+00:00 July 8th, 2014|Press FR|Comments Off on La rentabilité de l’actif farmland